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[东莞新闻]涨涨涨!但楼市致命问题却出现了

admin2020-07-25 12:37:43新闻图片45

上半年,房价涨了吗?

针对这个灵魂拷问,不同城市的人或许会有不同的答案。深圳东莞宁波杭州的人说涨疯了,济南青岛郑州天津的人说还在跌。

对于全国房产均价而言,没有机构有直接公布这个数据,但是我们可以结合国家统计局的相关数据计算得来。

今年1-6月,全国商品房销售额66895亿元,销售面积69404万平方米,销售额除以销售面积得出的平均房价是9638元/平米,而去年的平均房价是9310元/平米,上涨4%。

也就是说,从整体上看,哪怕上半年受疫情冲击之下,房价却保持着不错的上涨态势。

01

事实上,不管从各个数据而言,楼市真的回暖了!

1、商品房销售面积和销售额在大幅度回升

1—6月份,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1—5月份收窄3.9个百分点;商品房销售额66895亿元,同比下降5.4%,降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。

2、房地产开发景气指数在大幅回暖

6月份国房景气指数已经达到了99.85,离100只差毫厘。

3、开发商资金最紧张的时候已经过去

1—6月份,房地产开发企业到位资金83344亿元,同比下降1.9%,降幅比1—5月份收窄4.2个百分点。

以上3个数据的趋势图,非常明显的一点都是,都走出了一个漂亮的“深V”轨迹。

完全可以预见,楼市最困难的时候已经过去,下半年只会比上半年更好。

最后,我们落到最近1个月70个大中城市的楼市表现来看。

6月,70个大中城市中,新房销售价格环比上涨的城市数量有61个,创2019年7月以来的新高;二手房价格环比上涨的城市数量有50个,创下2019年6月以来的新高。

加入房价上涨行列的城市越来越多,新一轮地产牛市,新一波房价上涨行情要来了吗?

02

新一波全国性上涨要达成,至少要满足这两大条件,货币放水、限购放开。

7月20日,新一月的LPR公布。很遗憾,没有任何变动,也就是说没有发生降息。到目前为止,LPR已经3个月维持原地不动了。

实际上,今年的3次降准,M2相比去年的明显提速,资金应该是非常充裕的。

从2020年3月开始,M2就开启了10%以上的增速增长。截止到6月,M2已经达到了213万亿。

水是放得够多了,但是水有流入房地产吗?我们可以来看央行近期公布的银行数据,关于最近4年,上半年新增住户贷款、新增贷款的情况。

从上表可以看出,最近4年的上半年,新增住户贷款占新增贷款的比例越来越少。

2017年上半年“新增住户贷款”占“新增贷款”达到了47%,是近年来最高的。随后连续3年下降,2020年的下降幅度最严重,从39%下降到了29%,跌了10个百分点。

2020年上半年的新增住户贷款,只新增了3.56万亿,创4年来新低。但要知道的是,2020年上半年新增贷款却达到了12.09万亿,比2019年上半年暴增了25%。

这说明了什么?

印钞还在继续,热钱还在流入,只是没有更多地流入房地产。

另一方面,限购不仅没有放开,而且是还在收紧的态势。

关于限购,近期最重磅的新闻,当然是楼市的龙头,深圳被搞了!

绝对是史上最严楼市政策,这应该就是政策顶了!

落户后,需要3年社保才能买房;离婚3年内,家庭房产套数按婚前计算;二手房增值税满2免征升级为满5免征;凡750万(含)总价以上的房子,都被定义为豪宅,购买二套房首付增加的同时,税费成本也增加了!

在购房资格,杠杠利用,买房成本上,全方面封堵打压深圳的炒房资金,甚至不惜可能会错杀刚需。

而这就是楼市出头鸟要付出的代价!

在此之前,已经有多个热点城市出台了调控新政。

7月2号,杭州、东莞在同一天发布了调控政策。杭州的核心是优化摇号情况,东莞的核心是限制新房涨幅。

7月6号,宁波发布调控政策。洋洋洒洒十条措施,最具杀伤力的一条是宁波扩大了限购区域。

相比深圳的新政,这三个城市的新政可以说是不痛不痒,意思意思作罢。但的确,只要深圳这个龙头控制住,其他城市掀不起什么大浪。龙头一旦被打下,其他只能作鸟兽散。

上半年楼市在复苏,全国没有发生一例楼市调控升级。而下半年一开启,楼市复苏得到确认,调控随即而来。

这一波节奏走得不是一般的紧凑!

而这是什么信号?

03

当下的楼市,处于一个非常微妙的阶段。

对内,疫情冲击下的经济恢复,需要房地产继续发挥压舱石的作用。所以,下半年的楼市只能比上半年要更好。还没复苏的重点城市,大概率也会复苏起来!

对外,中美博弈近期加剧之下,外部环境变得非常不确定。所以,楼市绝对不能再走回16年大涨的老路,当下推高资产泡沫,相当于自我伤害,对我方非常不利,很容易就被特朗普政府抓到打击漏洞。

所以,楼市普涨、大涨在接下来2-3年内不再会有,全新的一波慢牛行情、局部牛市已在上演!

在此之下,快进快出的炒房时代结束,与之对应的是放长线,钓大鱼的时代!

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