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[东莞新闻]预判!下半年东莞房价走势!看这82个盘就懂了

admin2020-07-25 12:37:43新闻图片43

82个楼盘,下半年这么多新货入市,大家最关心的是什么?

价格、价格、价格……

每次土拍直播,或项目问世,群友就会问:项目入市后能卖到多少?

东莞中原研究报告显示:根据已上市高价地项目洋房售价情况,地房价差普遍在8000-15000元/㎡,若剔除部分压保本线或亏本销售项目,在售高价地项目可售楼面价平均为13899元/㎡,洋房均价为26200元/㎡,得出常规项目地房价差为12301元

根据地房价差平均值约12000元,可以预估一部分纯新盘洋房的售价水平。

但特殊情况,如新房稀缺且房价高企区域、中心区豪宅产品、旧改项目等,就不能单纯以地房价差来计算。

这类项目入市价格预测,要参考区域内一二手房价,同时需考虑品牌及产品定位等溢价因素

房视君根据项目拿地成本、以及所在片区房价的情况,经过综合预测,核算出预计售价。

该数据仅供参考,以未来项目实际入市价格为准。

理论内容到此结束,接下来直接上数据

1、城区片区

主城区寸土寸金,目前下半年仅有南城和万江有纯新盘入市,参考周边项目价格,加上品牌+产品定位溢价,入市价格不仅是“+12000”这么简单。

鹏瑞天玥广场,下半年主城区唯一一个超大户型纯豪宅项目,据悉总价1200万起,均价约44444元/㎡起。

华润万象府,今年东莞楼市最焦点项目,据说诚意客户已超6000批。熟悉项目人士透露:“开盘价格没有传闻那么高,会有惊喜。”

万江珑远项目,2018年珑远主导建设的万江拔蛟窝社区旧改项目,周边信鸿澜岸、恒大帝景二手房在23000-26000元/㎡之间,金地风华个别房源放盘价超30000元/㎡。

中海十里溪境6月份备案价突破30000元/㎡,最高为33800元/㎡,按照东莞现有备案政策来看,未来新盘入市大概率会突破这个高度。

2、滨海湾片区

滨海湾片区下半年预计入市项目较多,有12个(不完全统计),虎门和厚街占大部分。

华侨城云麓台,地块起售楼面价高达20000元/㎡,入市价格预计在32000元/㎡左右。但根据目前首次开盘备案规律来看,或有部分低于30000元的房源。

融创云玥臺,项目在广深高速旁,直线1公里到虎门高铁站,未来可享受虎门站TOD规划的利好,入市价格预计在3万上下

东实集团(赤岗花园)和华侨城(华侨城云麓台)在去年同时拿地,但目前暂无其他信息。

万科臻山府,靠近莲花山,位于长安传统豪宅板块,定位高端。

目前长安新房价高企,6月份臻山府有6套别墅备案,备案均价为38535元/㎡。业内人士预测洋房入市价格预计会破4万大关

湖景12,项目位于湖景大道旁,靠近水濂山和横岗湖两大豪宅板块。

安居客网站显示周边二手住宅均价为29119元/㎡

但地块为金融用地,属公寓产品,预测入市定价会合理。

3、松山湖片区

松山湖片区下半年新盘井喷,共计21个(不完全统计)。

深业项目,对已停止出让住宅用地的松山湖来说,这是千年一遇的项目。

按照新房稀缺以及二手价格高企情况,保守预测入市价格至少在45000元/㎡左右,极有可能破5万大关。

万科汉邦松湖半岛,虽属大岭山,但坐拥松山湖一线湖景,也是今年备受关注的新盘。据业内人士称,入市价格接近40000元/㎡

天麟天悦、中信城开凯旋湾,都是今年土拍新贵,入市价格参考地房价差平均值约12000元,预计在22000元/㎡左右。

鲁能公馆,房视君此前从项目销售处得知,今年9月份开盘,但具体情况未定。作为万众瞩目的地王项目,该盘建成许久,但沉盘三年至今。首开价格预计24000元/㎡左右。

寮步下半年预计有6个纯新盘入市,价格都在30000元/㎡左右。

房视君针对寮步出过专篇,具体可点击查阅《上半年没买南城和松山湖的,下半年可以买寮步》。

4、东南临深片区

东南临深片区有14个项目值得期待,樟木头数量最多。

樟木头不少房源还处于1字头,是临深片区中最笋的镇区。塘厦楼面地价已至24000元/㎡,樟木头楼市在沉寂多年之后,在内部新盘井喷式供应,和外部高房价挤压的双重作用下,成为临深片区首次刚需置业客户的首选。

樟木头或许将迎来久违的地产春天。

塘厦臻悦花园,属深圳安居集团,预计入市价格29000元/㎡

深圳前海控股拿下的两块地王,入市价格预计到36000元/㎡。前海控股旗下有安居人才公司,该项目也不排除作为深圳人才的安居房。

凤岗预计下半年内入市的项目有两个。

天誉花园,东莞怡好房地产在凤岗的旧改项目,如果今年内入市,预计首推价格接近3万。

世城商业中心珑寓,纯公寓产品,预计首推均价在25000元/㎡左右。

樟木头的金穗润华府,可售楼面价达11706元/㎡,预估入市价格达23706元/㎡,可能会成为樟木头的房价新高。

5、水乡新城片区

麻涌可谓是2020年东莞楼市的最大黑马,上半年在珠江万科城和保利滨湖棠悦两大新盘的加持下,热度直升,成为城区客户的心头肉

短期内纯新盘有10个(不完全统计),但目前看有望能在下半年入市的仅有2个

麻涌臻园,样板房已开放,根据地房价差12000元来计算,同时参考麻涌上半年新房网签均价,该项目入市价格在16000元/㎡左右。

道滘里岸,位于道滘外环路南150米处,周边均价为21833元/㎡,参考道滘新房网签均价,该项目预计入市价格在22000元/㎡左右。

6、东部产业园片区

东部产业园片区下半年大批量项目入市,共计17个(不完全统计)。

常平下半年推货井喷,目前6个纯新盘待入市。作为常年供货量充足镇区,加上本地购买力疲软,常平新房价一直不上不下。

但松山湖片区房价已上涨,特别是与常平相邻的大朗等镇区,松山湖区域客户开始往常平外溢,或将带来新的消费力。

颐安云玺,预计入市价格为16700元/㎡左右。

北大资源颐和翡翠花园,北大资源在2016年拿下的黄江地王,至今高居东莞土拍史楼面地价TOP2,入市价预计在37264元/㎡

但当下黄江新房均价,还卖不到这个水平。

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