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[东莞新闻]深圳人买东莞,政府早就给你规划了6条路线

admin2020-07-25 12:38:19新闻图片74

在深圳祭出“新八条”后,部分深圳客需求“挤兑”到了东莞,这于本就热火的东莞楼市而言,俨然火上浇油。

以东莞塘厦为例,新政后第一个周末,某个售楼处开盘,现场人头攒动、人声鼎沸。

图源网络

价格方面,有中介透露,位于塘厦的某二手房源,在新政后一周,业主先后上调挂牌价3次,涨了近50万元。

带看量方面,据乐有家研究中心数据,东莞二手房看房人次7月15-16日涨幅较大,带看量增长在3到4成。

而一中介忧心忡忡地向楼校长诉苦:自己最近要结婚了,打算买房。陪着客人看房的同时,自己也在物色房子,可越看心越凉,预算跟不上飙升房价。

想来这么火爆的行情,大涨之前买了房的人应该赚到了吧!现实并非如此,最近楼校长在一个交流群里看到有人说,自己两年前在东莞买的房,去年亏了10多万才卖出。

群里分析原因时,位置这个因素被频频提及。不过如何选位置,首先要搞清楚在深圳扩容概念下的二线城市如东莞购置房产,一为满足深圳外溢自住需求,二为长线投资。

无论哪一种考量,按照通识来说,靠近深圳,尤其是靠近深圳、东莞两地地铁连接处最有价值。即便限售几年,价值也能实打实的兑现。

为此楼校长特根据深莞两地最地铁规划,首次制作了深圳-东莞地铁对接图。

▲深圳-东莞地铁对接情况

一般来说,购置房产得从区域发展规划、轨道交通、价格情况等考虑。这次楼校长拟从深莞两地地铁对接的规划维度,分析东莞临深的投资价值区。根据6个对接点,最终形成三个价值梯队,以供参考。

对接线路:深圳20号线---东莞2号延长线

入队理由:东莞2号线已通车,深圳20号线一期预计2025年年底投产

据2019年5月东莞交通局的消息,东莞2号线三期工程完工后,2号线沿线站点将增至23个,北起东莞火车,终止于交椅湾,由此站引出,南至滨海湾新区,与深圳地铁20号线连通。工程计划于2021年1月开工,预计投产时间为2025年12月。
而在2020年3月26日,国家发展改革委正式批复了《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022年)》),从中可以发现深圳20号线一期自会议中心站至机场北站,长8.43公里,建设工期3年。
目前两边对接口没有明确指定,不过东莞2号线已通车至虎门火车站,3期工程时间已定。且深圳20号线有了明确的3年工期。2020年4月30日,铁建南方深圳地铁20号线举行了轨道首铺仪式。
可以预测两条线路大致在2025年左右实现对接,一旦完成,东莞的滨海湾新区和深圳的大空港实现完美串联,共同投入大前海的怀抱,滨海湾新区作为东莞两大桥头堡之一,未来具备无限潜力。
不过一定要弄清楚滨海湾新区和滨海新区的区别。简单来说,滨海湾新区就是从虎门镇、长安镇各划拨一块区域合并而成。
▲滨海湾新区的范围,来源:中工招商
目前滨海湾新区并没有太多新房,但空地多,这意味着机会也很多。靠近虎门方向,东莞万颐地产有个新盘叫万科滨海大都会,但是目前各类信息待定,只有小区概况。
二手房的价格有的到了3万左右,低的也有1万出头的,比如金湾花园。楼龄在2010年之后的房子单价过了2万/平,楼龄在2000年之前的还徘徊在1.5万/平左右。
对接线路:深圳6号线---东莞1号南延线
入队理由:深圳6号线已动工,东莞1号南延线预计今年动工,2025年左右有望对接
深圳地铁6号线为轨道快线,除了正线目前六号线还有一条支线正在修建,共设3座车站,为翠湖站(原荔林站)、新明医院站、中山大学站,预计2022年开通。之前有媒体报道将在6号线支线的翠湖站设Y支线预留,未来与东莞一号线南延线相连。
▲6支线原规划图
而东莞 1 号线三期工程(黄江中心站(不含)-莞深边界)线路长度约 3.54km, 设站 1 座。工程年限为2020-2025年。
结合深圳6号线的工程建设周期,最快两线对接的时间为2025年,一旦两线衔接上,将会连接光明中心区、光明北区、东莞黄江区。
目前深圳光明的房价已在高位,隔壁的黄江区房价相对亲切,2万出头,黄江临深片区大致有以下新盘比较热火:
▲黄江片区的部分新房情况

潜力区域:凤岗

潜力指数:☆☆☆☆

对接线路:深圳10号延长线
入队理由:深圳10号线预计今年8月通车,16号线预计2023年通车
深圳10号线东延线早于2017年2月23日就被提及,2019年6月东莞轨道交通局在东莞阳光网问政平台回答网民提问时,表示深圳10号线东延线自深圳10号线平湖中心站引出,经东莞凤岗镇接入深圳16号线黄阁站。凤岗辖内经过龙平西路站、龙平东路站、油甘埔站、官井头站、大运城邦站。
▲深圳10号线延长线站点情况
但在2020年4月批复的《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022年)》文件中,并没有出现深圳10号延长线的相关信息。
有业内人士判断该线路没有进入深圳4期规划,主要因为深莞双方在“投融资模式和建设资金分担方式”上没谈妥。
虽然凤岗内的线路具体施工时间未确定,但深圳辖内的10号线已在今年6月底开始为期20天的试跑,预计今年8月开通。接入点16号线截止7月22日,主体结构已完成42%,预计2023年建成通车。
不过出于粤港澳大湾区互通互联的考虑,这个东延线势在必行,只是时间问题,所以对于这块的投资得有耐心。
近年来,由于临深,加上这条规划中的地铁线的刺激,凤岗的房价飙升,一些楼盘甚至价格与龙岗持平。
其上涨幅度是所有临深片区中最高的区域,目前官井头一带的所谓地铁盘,二手房均价在2.6万左右,有的盘都到了4万,如新盘中海云麓公馆,则直接卖到了36000元左右。该片区的部分二手房情况大致如下:
▲片区内部分二手房情况

潜力区域:长安

潜力指数:☆☆☆☆

对接线路:深圳11号线---东莞3号支线
入队理由:深圳11号线已通车,东莞3号支线有明确工期,预计2028年左右对接
根据两市轨道线网规划,深圳11号线预留与东莞轨道交通3号线支线衔接,在深圳松岗碧头站预留向长安镇海悦花园站或长安步行街站换乘衔接条件。
《东莞市城市轨道交通第二期建设规划调整(2019-2024)及线网规划(调整)环境影响报告书(征求意见稿)》中显示,3号线支线设在长安,向南延伸至深莞边界为终点,接入深圳11号线的碧头站,建设年限2024-2028年。
目前11号线已开通运营,到2028年3号线支线建设成之后,两线的对接将水到渠成。
一旦完成,住在该线路附件,特别是接口处如长安步行街、海悦花园站的居民到深圳上班,不再是一件很麻烦的事情,可以乘坐地铁11号线,前往深圳的宝安中心区、前海、后海、深圳湾、福田等各个中心区,非常便捷。该片区的新房、二手房情况大致如下:
▲对接区附近新房情况
▲对接区附近二手房房情况

潜力区域:松山湖临深片区

据深圳市轨道办消息,深圳13号线二期由上屋站接出,终止于公明北站,共设11站。计划2020年8月开工,2025年7月完成。
▲深圳13号线站点情况
而在东莞地铁2017年的规划中,东莞5号线将对接深圳13号线,不过在东莞最新的规划中,5号线变为远期规划项目。目前来看两线的对接时间不太明朗,附近的新房和二手房都不是很多,均价都在4万以上了。
▲二手房情况
▲新房情况

潜力区域:塘厦

潜力指数:☆☆☆

对接线路:深圳22号线---东莞1号线支线
入队理由:两条线路的落地在2030年之后
2020年4月深圳市规划和自然资源局公示了《深圳市城市轨道22号线交通详细规划》。
从规划上看22号线就是4号线的平行线,属于深圳中部发展轴上的市域快线。始于福田保税区,终止于观澜深莞边界,并且向北预留延伸至东莞塘厦的条件,对接东莞1号线支线
按照草案的规划,这条线承担福田中心对龙华和东莞等地的辐射带动作用,实现临深片区60分钟通达的交通规划。全面拉通塘厦、龙华观澜和福田的商务往来,相当于居住在东莞塘厦,可到福田中心区和龙华区上班。
不过按照规划,22号线预计施工时间为2022-2030年,即便2022年开始施工,也还得等个数十年才能通车,且东莞辖内的1号线支线工程也得2027年完工,所以塘厦临深片区至少还得等上10年,才能充分对接福田。该片区的新房、二手房情况大致如下:
▲塘厦区部分二手房情况
▲塘厦区部分新房情况
与十年前买入东莞不同,今天的深圳人去东莞买房,都是奔着“扩容”去的。不管“扩容”的最终方案是什么,地铁轨道的互联互通是深圳都市圈的“新基建”,找到深圳和东莞的地铁接口,就找到了正确的买房方案!

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